Yıllardır Türkiye için cari fazla yaratan gayrimenkul sektörü, bir süredir uygulanan “yanlış politikalar” nedeniyle artık bir cari açık kalemi haline gelmiştir. Bu durum, Türkiye’den çıkan paranın Türkiye’ye giren paradan daha fazla olduğu anlamına gelmektedir. Bu dönüşümün ardında yatan çeşitli sebepler bulunmaktadır:
Yüksek Gayrimenkul Fiyatları: Hem yabancı alımlarının azalmasının hem de Türkiye’den yurt dışına giden paranın artmasının ortak sebebi, Türkiye’de gayrimenkulün çok pahalı hale gelmesidir. Ortalama konut fiyatları İspanya’yı yakalamış, hatta Bağdat Caddesi’ndeki bir konutun fiyatı Manhattan’daki bir konut fiyatına ulaşmıştır. Bu durum, yabancı alıcıları çekemezken, yerli yatırımcıları da daha uygun piyasalara yönlendirmektedir.
Vatandaşlık Kriterlerindeki Değişiklikler: Yabancılara vatandaşlık uygulamasında gerekli yatırım tutarının 250 bin USD’den 400 bin USD’ye çıkarılması, pasaport amaçlı yatırımları önemli ölçüde azaltmıştır. Zira hala 250 bin USD’ye AB pasaportu veren ülkeler bulunmaktadır.
Aşırı Değerli Türk Lirası ve Baskılanan USD Kuru: Türk Lirası’nın aşırı değerli olması ve USD kurunun baskılanması sonucunda, Türk gayrimenkulleri yabancı alıcılar için yüksek fiyatlı kalmaktadır.
Politika Belirsizliği ve Değişkenliği: Gayrimenkul piyasasında politikaların sürekli değişmesi, yatırımcı için belirsizlik yaratmaktadır. Örneğin, kira artışlarına getirilen sınırlama, piyasayı bozucu ve yatırımcıyı sıkıntıya sokan bir karar olmuştur. Bu tür belirsizliklerle uğraşmak yerine, yabancı bir ülkede yüksek döviz kirası elde etmek çok daha cazip hale gelmiştir. Türkiye’de kira getiri oranları da oldukça düşük seviyededir.
Eğitim Amaçlı Yurt Dışı Konut Alımları: Türkiye’den yurt dışına okumaya giden öğrenci sayısındaki büyük artış, ailelerin barınma ve yatırım için yurt dışında konut almasına neden olmuştur. Bu, aileler için ortak bir çözüm sunmaktadır.
Vergilendirme Çabaları ve Yatırım Kaydırmaları: Türkiye’de gayrimenkul üzerine vergilendirme çabalarının hızlanması, servet sahiplerini vergi rejiminin çok daha uygun olduğu yerlere yatırımlarını kaydırmaya yöneltmektedir.
Kiracı Lehine Aşırı Korumacı Düzenlemeler: Kiralama amaçlı yatırımlar açısından Türkiye, kiracıları aşırı koruyan düzenlemeler içermektedir. Kiracıyı neredeyse 10 yıl boyunca çıkaramama ve kira artışı sınırlamaları, yatırımcılar için hiç cazip değildir.
Kaldıraç Kullanımındaki Kısıtlamalar: Türkiye’de gayrimenkul alımı için kaldıraç kullanımının kısıtlı olması veya hiç kullanılamaması, yatırım getirisini düşürmektedir. Oysa yurt dışında uzun vadeli düşük faizli borçlanma ile gayrimenkul edinmek çok daha avantajlıdır.
Türkler İçin Yurt Dışı Pasaport Stratejisi: Gayrimenkul alımı yoluyla pasaport sahibi olmak, Türkler için hala önemli bir stratejidir. Türkiye’nin ekonomik ve politik açıdan sıkıntılı bir ülke olması nedeniyle, servet sahipleri için bir “B planına” sahip olmak neredeyse bir zorunluluk haline gelmiştir.
Güven Eksikliği ve Kültürel Tutum: Her şeyin temelinin güven olduğu belirtilirken, Türkiye mevcut koşullarla yabancı yatırımcılar için cazip bir ülke değildir. Ayrıca, ülkenin kültürü de yabancıları kucaklayıcı olarak nitelendirilmemektedir.
Tüm bu faktörlerin kümülatif etkisiyle, izlenen yanlış politikalar Türkiye’yi yatırım açısından cazip olmaktan çıkarmakta, aynı zamanda Türkleri kendilerini ve servetlerini koruma çabasına sürüklemektedir. Bu durumun bir sonucu olarak, Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımlarının giderek hızlanması ve Türkiye’den para çıkışının gayrimenkul sektöründe de devam etmesi beklenmektedir. “Sonuç, kendimiz edip kendimiz buluyoruz!” ifadesiyle durum özetlenmektedir.