Tapu Harçları ve Masraflar

Tapu Harçları ve Masraflar (2026 Rehberi)

Ev ya da arsa alım satımında tapu harcı ne kadar? Kim öder, nasıl hesaplanır? 2026 güncel oranlar, örneklerle burada!

📌 İçindekiler:

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, taşınmazların (ev, arsa, daire) mülkiyet devri sırasında 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tahsil edilen zorunlu bir bedeldir. Satış işlemlerinde genel harç oranı %4’tür ve bu tutar, tapu tescil işlemi tamamlanmadan önce alıcı (%2) ve satıcı (%2) tarafından ayrı ayrı ödenir. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm gibi durumlarda muafiyetler veya ilk konut alımı gibi özel statülerde indirimli oranlar uygulanabilmektedir.

2026 Tapu Harcı Oranları

2026 yılı itibarıyla tapu harcı oranları şöyledir:

Taraf	Oran (%)	Açıklama
Alıcı	2%	Satış bedelinin %2’si
Satıcı	2%	Satış bedelinin %2’si
Toplam	4%	Devlete ödenen toplam tapu harcı

Hesaplama Temeli (Matrah): Harç oranları aynı kalsa da, 2026’da “Gerçek Değer Esaslı Vergilendirme” sistemine geçilmiştir. Artık harç, sadece beyan edilen bedel üzerinden değil; taşınmazın ekspertiz (değerleme) raporundaki değeri veya güncel belediye vergi değerinden hangisi yüksekse o tutar üzerinden hesaplanmaktadır.
İlk Konut İndirimi: Eğer satın alınan taşınmaz kişinin ilk konutu ise ve 500 metrekarenin altındaysa, tapu harcında %50 indirim uygulanır. Bu durumda toplam harç %4 yerine %2’ye (alıcı %1, satıcı %1) düşebilir.
Muafiyet Durumu: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde yapılan ilk satışlarda tapu harcı tamamen muaf tutulmaktadır.
İşlem Türüne Göre Değişim: Tablonuz “satış” işlemleri için geçerlidir. Örneğin bir taşınmazın bağış (hibe) yoluyla devrinde oran binde 68,31 (%6,831) olup tamamı devralan tarafından ödenir.

💡Not 2026 yılı itibarıyla satış bedeli, belediye rayiç bedeli yerine zorunlu ekspertiz (değerleme) raporundaki piyasa değeri veya güncel vergi değerinden yüksek olanı esas alınarak beyan edilmelidir. Bedelin gerçek değerden veya rapor tutarından düşük gösterilmesi durumunda, eksik ödenen harç tutarı %100 vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir.

Tapu Harcı Hesaplama Örnekleri

Örnek 1:

Satış Bedeli: 1.000.000 TL

Alıcı Harcı: 20.000 TL
Satıcı Harcı: 20.000 TL
Toplam: 40.000 TL

Örnek 2:

Satış Bedeli: 2.500.000 TL

Alıcı Harcı: 50.000 TL
Satıcı Harcı: 50.000 TL
Toplam: 100.000 TL

💡Not Bu hesaplamaların geçerli sayılabilmesi için beyan edilen satış bedelinin, 2026 yılı itibarıyla zorunlu hale getirilen ekspertiz raporundaki piyasa değerinden düşük olmaması gerekir. Ayrıca her iki örnekte de harç tutarlarına ek olarak, büyükşehirlerde 2026 yılı için yaklaşık 4.593 TL tutarında bir döner sermaye hizmet bedeli tahsil edileceği unutulmamalıdır.

Ev Tapu Masrafları Nelerdir?

Ev alım satım tapu masrafları yalnızca harçla sınırlı değildir. 2026 yılı itibarıyla güncel masraf kalemleri şunlardır:
Tapu Harcı: Satış bedelinin %4’üdür (Alıcı %2, Satıcı %2).
Döner Sermaye Hizmet Bedeli: 2026 yılı için büyükşehirlerde 4.593 TL, diğer illerde 2.040 TL olarak uygulanır.
Zorunlu Ekspertiz (Değerleme) Ücreti: 2026’da tüm satışlarda zorunlu hale gelmiştir. 250 $m^{2}$ altı konutlar için yaklaşık 17.500 TL + KDV ve ulaşım masrafıdır.
TKGM Payı ve Onay Harcı: İşlem başına toplam 450 TL (275 TL TKGM payı + 175 TL onay harcı).
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Taşınmazın brüt alanına ve bölgesine göre değişkenlik gösterir.

Kim Ne Kadar Tapu Harcı Öder?

Yasaya göre hem alıcı hem satıcı, satış bedelinin %2’sini ayrı ayrı öder. Ancak 2026 düzenlemelerine göre harç hesaplanırken kullanılan satış bedeli, taşınmazın ekspertiz raporundaki piyasa değerinden düşük olamaz.

Önemli Uyarı: Tapu harcını düşük göstermek amacıyla ekspertiz değerinin altında beyan verilmesi durumunda, eksik harç tutarı %100 (1 kat) vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir. Ayrıca Hazine ve Maliye Bakanlığı bu işlemleri 5 yıl boyunca geriye dönük inceleme yetkisine sahiptir.
Detaylar için: Vergi Rehberi

Tapu Harcında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Rayiç bedelden düşük beyan cezaya yol açabilir.

Kredi ile alınan evlerde gerçek satış bedeli bankadan görülebilir.

Eksik veya yanlış beyan durumunda %100 (1 kat) oranında vergi ziyaı cezası ve aylık gecikme faizi ile birlikte alıcı ve satıcıdan rücuen tahsil edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcı pazarlıkla düşürülebilir mi?

Hayır, oran yasalarla belirlenir. Ancak uygulamada ödeme tarafları değişebilir.

Tapu harcı krediyle ödenebilir mi?

Genellikle hayır. Tapu harcı nakit ya da banka havalesi ile ödenir.

Rayiç bedel nedir ve neden önemlidir?

Rayiç bedel, taşınmazın belediyedeki minimum değeridir. Vergi beyanları genellikle bunun üzerinden yapılır.

İlgili Rehberler

📄 Vergi Rehberi: Emlak Satışında Vergi Nasıl Hesaplanır?
📐 Rayiç Bedel Nedir?
🌳 Arsa Alım Satımında Harç ve Masraflar
🏠 Emlak Satış Skoru ile Fiyat Değerlendirme

Tapu Harçları ve Masraflar